Impianto elettrico vecchio, il proprietario è obbligato ad adeguarlo?

Sono proprietario di un appartamento dato in affitto; ci sono fili scoperti e ora l’inquilino vorrebbe che rifacessi l’impianto elettrico, accollandomi le spese. Sono tenuto a metterlo a norma?

Innanzitutto, riguardo ai requisiti degli impianti elettrici, in caso di locazione (affitto) ad uso abitativo, è necessario un breve punto della situazione; la normativa, difatti, non è chiara al riguardo, e, proprio per questo motivo, non sono rare le controversie in merito alla gestione, alla ripartizione delle spese ed alle responsabilità.

In primo luogo, non esiste, in capo al locatore, alcun obbligo di consegna di attestati o certificati di conformità degli impianti, in base all’abrogazione del decreto ministeriale che prevedeva tale adempimento [1].

Di conseguenza, pur non possedendo certificazioni sulla conformità dell’impianto alla legge, l’immobile può essere, in teoria, affittato legittimamente, poiché l’oggetto della locazione è la possibilità di godere del bene, ed i vizi della sicurezza non rendono il contratto illecito.

Se determinati problemi impediscono o limitano il godimento dell’abitazione, è il conduttore, per espressa previsione contrattuale (“il conduttore dichiara che l’appartamento si trova in buono stato…”), a doverli subito segnalare al titolare.

In linea generale, quando i vizi sono facilmente riconoscibili, e l’immobile è comunque accettato così com’è, l’inquilino non può più eccepirli, o chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone[2].

Tuttavia, non bisogna dimenticare quanto dispone lo stesso Codice [3], ovvero che, in fase di trattativa, le parti siano obbligate a fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto: ciò significa che, in presenza di vizi occulti, taciuti in mala fede o non facilmente conoscibili, il conduttore potrebbe chiedere una diminuzione del corrispettivo, o addirittura risolvere il contratto.

Nel caso concreto, un impianto non a norma può essere considerato un vizio occulto?

Astrattamente, purtroppo, sì: tuttavia, dato che non esiste alcun obbligo di adeguamento, in capo al proprietario, degli impianti elettrici di un fabbricato, purché siano conformi alle norme di sicurezza esistenti all’epoca della loro realizzazione, sarebbe sufficiente, alla stipula del contratto, un’apposita clausola ove si dichiari che l’impianto non è a norma, e che l’inquilino ne sia perfettamente cosciente e lo accetti comunque. Ovviamente, se l’impianto non è mai stato conforme, nemmeno originariamente, alle vecchie normative, l’obbligo di adeguamento non potrà essere derogato.

Come stabilire se gli impianti erano, inizialmente, a norma nel caso di immobili risalenti a parecchi decenni fa?

Fortunatamente, ci viene in aiuto la normativa in materia [4] che stabilisce, per gli impianti delle abitazioni realizzati prima del 13 marzo 1990, che essi siano adeguati se dotati “di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30 mA”.

La disposizione non parla di messa a terra, comunque considerata necessaria per la protezione rispetto ai contatti indiretti, anche se alla stessa funzione assolve il differenziale ad alta sensibilità, senza bisogno di una resistenza verso terra. Il Decreto , poi, parla di impianti adeguati, e non “conformi”: in questi casi, il locatore può affermare, nel contratto, che l’impianto sia adeguato al DM del 2008, ma non “a norma”. Inoltre, la citata legge obbliga il proprietario alla manutenzione, al fine di mantenere la sicurezza degli impianti.

Nell’ipotesi di fili scoperti, se tale problema non era preesistente, ma è sopravvenuto in costanza di rapporto, sarà l’inquilino a doversene far carico; ugualmente, anche se il problema fosse stato preesistente all’inizio della locazione, si ritiene che gli obblighi siano sempre in capo al conduttore, poiché non possiamo parlare di vizio occulto, in quanto ben visibile.

Questo però non esclude che aver concesso in locazione un immobile con impianti non a norma possa essere motivo di grave responsabilità in caso di incidente, anche se non esistono obblighi di conformità (in tal senso si è espressa recentemente anche la Corte di Cassazione[5], che ha ritenuto corresponsabili inquilino e locatore, per la morte per folgorazione di un soggetto che abitava all’interno dell’immobile affittato).

Inoltre, non dimentichiamo quanto stabilito all’interno del Codice Civile[6], ove si afferma che , quando i vizi presenti nell’immobile espongono a serio pericolo la salute del conduttore , dei suoi familiari o di terzi, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Nel caso di specie, non conosciamo la reale situazione e le dotazioni dell’impianto: si consiglia vivamente, comunque, di adeguarlo in modo da evitare i rischi più seri per l’incolumità di chi risiede nell’immobile, almeno dotandolo di salvavita e messa a terra o differenziale, nonché di adeguati isolamenti, per essere esonerati da responsabilità in caso d’incidente. Fermo restando che eventuali danni all’impianto causati a posteriori dall’inquilino (quali probabilmente sono, da quanto compreso, i fili scoperti), dovranno essere da lui risarciti, ed altresì fermo restando che, qualora siano richiesti solo piccoli adeguamenti, come il cambio delle prese, questi siano sempre a carico dell’inquilino, in quanto ordinaria manutenzione.